Налоговый учет расходов по агентскому договору на коммунальные услуги

Компания собственник помещения сдает его в аренду, договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с собственником. Заключен договор на аренду данного помещения с агентом собственника (управляющей компанией), по указанному договору оплачиваются как стоимость аренды, так и коммунальные услуги. При этом договор с ресурсоснабжающей организацией заключен по срокам ранее договоров аренды и агентского. Арендатор обратился в «Кроу Аудэкс» за консультацией по вопросу – возможно ли включать в расходы стоимость коммунальных платежей и агентского вознаграждения?

Нашими специалистами подготовлен следующий ответ. Согласно сформированной позиции высших судов – сделки во исполнение поручения принципала заключенные агентом ранее даты заключения агентского соглашения, не могут признаваться совершенными во исполнение такого соглашения (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). Аналогичным доводом руководствуются и контролирующие органы, когда оценивают подобные отношения (письма Минфина России от 17.09.2012 N 03-11-06/2/126, от 18.09.2012 N 03-11-11/277 и др.).

Такая позиция на практике затрудняет возможность урегулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя по оплате коммунальных платежей по арендованному помещению. Арендаторы могут сменять друг друга, при этом арендодатель не имеет возможности перезаключать каждый раз договора со всеми ресурсоснабжающими организациями, чтобы соблюсти вышеуказанную позицию.

Возможно два способа решения такой проблемы:

• Первый вариант, когда величина коммунальных расходов арендатора называется в договоре переменной частью арендной платы и включается в доходы и расходы арендодателя.

• Второй вариант, − когда для возмещения коммунальных расходов заключается агентский договор, но по нему принципал не поручает агенту заключить договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг), а поручает совершение агентом по поручению и в интересах принципала других юридических и иных действий. Такой вариант прямо предусмотрен статьей 1005 ГК РФ.

Применительно к ситуации такими действиями могут быть обеспечение снабжения арендованного объекта коммунальными ресурсами и услугами (без акцентирования внимания на том, по каким договорам будет происходить такое "обеспеченное" снабжение − по вновь заключенным или по ранее заключенным агентом договорам); получение и проверка счетов от поставщиков ресурсов (услуг), участие в фиксации показаний приборов учета, оплата поставщикам ресурсов (услуг) стоимости потребленных коммунальных ресурсов (услуг) за счет принципала (т.е. аккумулирование и передача соответствующих расходов конечному потребителю).

При втором варианте формально все основные действия и операции в рамках предмета агентского договора начинают осуществляться агентом уже после его заключения, т.е. сначала агентский договор, затем действия (операции) в рамках него). Однако такие взаимоотношения нельзя назвать полностью лишенными налоговых рисков. Контролирующие органы могут настаивать на применении п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 и к рассматриваемому варианту взаимоотношений – «стороны не вправе распространять действие договора комиссии на отношения, возникшие до его заключения». Или если агент находится на УСН с объектом налогообложения «доходы», налоговые органы могут заявить, что заключение договора как агентского преследует единственную цель – снижение налоговых обязательств агента (так как в случае отражения коммунальных расходов через признание выручки, он не имеет права отражать их и в расходах для целей налогообложения).

Вместе с тем, со стороны арендатора такой риск связан в основном с потерей вычета по НДС, т.к. в случае переквалификации отношений агента и принципала в отношения покупателя и продавца − счета-фактуры, отраженные в книге покупок арендатора, будут предъявлены ненадлежащим продавцом. В случае фактического потребления коммунальных услуг арендатором и экономической обоснованности использования арендованного помещения расходы должны быть признаны для целей налогообложения прибыли. Документальным подтверждением таких расходов может выступать совокупность разнообразных документов − фиксация показаний приборов использования коммунальных ресурсов, копии счетов ресурсоснабжающих организаций, прочие документы, доказывающие фактическое использование коммунальных ресурсов.

Необходимо отметить, что в современной налоговой практике налогоплательщику для признания законным уменьшения налоговой базы необходимо не только корректно оформить необходимые первичные документы и доказать реальность совершенных операций (ст. 54.1 НК РФ), но и произвести определенную проверку контрагента до заключения с ним договора. Поэтому арендатору целесообразно запросить у арендодателя письменное обоснование предъявления коммунальных услуг через третью организацию, не являющуюся собственником арендованного помещения. Таким образом будет подтвержден характер юридического взаимодействия между арендатором, арендодателем и агентом, предъявляющим коммунальные услуги.

Авторы статьи:
Директор департамента налогового и правового консалтинга Хуснутдинов И.Г.